2025按揭成數調整：香港置業者的新挑戰與機遇

香港樓市一直是全球最昂貴的市場之一，對於許多打工仔來說，置業是一項艱巨的任務。2025年按揭成數的調整，將對置業者產生深遠的影響。根據香港金融管理局的數據，2025年1月份新批出的按揭貸款額較2024年12月份減少2.1%，但涉及一手市場的貸款卻增加了15.5%。這一變化反映了市場對新政策的適應與調整。本文將探討這些變化，並提供相關的財務建議，幫助讀者更好地規劃置業計劃。

一、按揭成數調整的背景與現狀

1. 按揭成數上限的統一調整

2024年2月及10月，香港政府全面撤除辣招稅及放寬按揭成數規定。所有住宅及非住宅物業，不論是否首次置業、是否自住或由公司持有，按揭成數上限現已統一調整為七成。這一政策旨在降低置業門檻，吸引更多買家入市。同時，供款與入息比率（DSR）上限亦劃一為五成，適用於所有申請人。這意味著，置業者需要確保每月供款不超過月入的50%，以避免過度借貸帶來的財務風險。

這一調整的背景是香港樓市長期以來的高昂價格，使得許多中產家庭難以負擔置業成本。政府的政策目標是通過放寬按揭成數，刺激市場需求，同時確保金融系統的穩定性。然而，這一政策也引發了市場對未來樓價走勢的擔憂，尤其是在一手市場貸款增加的背景下，可能會進一步推高樓價。

2. 按揭保險計劃的影響

透過按揭保險計劃，買家可將按揭成數提升至8至9成，減少首期負擔。具體按揭成數根據樓價不同有所調整，例如樓價HK$1,000萬以下，最高按揭成數為90%。這一計劃為首次置業者提供了更大的靈活性，尤其是對於那些首期資金不足的買家。

然而，使用按揭保險計劃也意味著額外的費用。按揭保險費視乎按揭年期而定，常見的由貸款額1%至約4.5%不等。置業者需將這筆費用納入置業預算，避免因額外支出而影響財務計劃。此外，按揭保險計劃的適用範圍有限，僅適用於特定樓價範圍內的物業，置業者需根據自身需求謹慎選擇。

二、按揭成數調整對置業者的影響

1. 首期負擔的變化

按揭成數上限調整為七成，意味著置業者需要支付更高的首期。例如，購買一套HK$1,000萬的物業，首期需支付HK$300萬，較過去的五成按揭成數增加了HK$200萬。這對於首期資金有限的買家來說，無疑增加了置業的難度。

然而，對於首次置業者，按揭保險計劃提供了更高的按揭成數，減輕了首期壓力。以同一套HK$1,000萬的物業為例，通過按揭保險計劃，首期僅需支付HK$100萬。這使得更多年輕家庭能夠實現置業夢想，但也需注意按揭保險費用的額外支出。

2. 供款與入息比率的影響

DSR上限劃一為五成，置業者需要確保每月供款不超過月入的50%。以HK$1,000萬的物業為例，按揭利率3.5%，還款期30年，每月供款約為HK$40,414，這意味著置業者的月入需達到HK$80,828以上。這一要求對於收入穩定的家庭來說尚可應付，但對於收入波動較大的行業從業者，則需謹慎評估自身的財務狀況。

壓力測試的撤銷，使得按揭申請更易獲批，但仍需謹慎評估自身的財務狀況。過往的壓力測試要求買家在模擬加息2厘後，DSR不得超過60%，這一要求的取消降低了置業門檻，但也增加了未來加息時期的財務風險。

3. 按揭保險費用的考慮

使用七成以上按揭者，需購買按揭保險，保費視乎按揭年期而定，常見的由貸款額1%至約4.5%不等。以HK$1,000萬的物業為例，按揭成數90%，貸款額HK$900萬，按揭保險費可能高達HK$40.5萬。這筆費用需納入置業預算，避免因額外支出而影響財務計劃。

此外，按揭保險費的支付方式也有多種選擇，買家可選擇一次過繳清或每年供款。不同的支付方式對現金流的影響不同，置業者需根據自身財務狀況選擇最合適的方案。

三、晉領財務的免TU網貸服務

1. 私人貸款免TU

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