近年香港樓價高企，按揭貸款成為置業的主要途徑。然而，借貸行為可能對按揭審批產生重大影響，特別是對於退休人士或信貸記錄不佳的申請者。近日有報道指出，一對年約70歲的夫婦因年紀較大，在租樓時屢遭業主婉拒，甚至被要求提交更多收入證明。這反映了長者在置業或租樓時面臨的困境。若想安心置業，申請按揭成為不可避免的選擇，但按揭審批過程中的年齡限制、信貸記錄等因素，往往讓長者或信貸評分較低的申請者感到無所適從。因此，如何在按揭前後合理規劃借貸，避免影響按揭申請，成為置業者必須深入探討的課題。
一、按揭審批的關鍵因素
1. 供款與入息比率（DSR）
供款與入息比率（DSR）乃銀行審批按揭時至關重要的一項核心指標，其上限設定為 50%。銀行在審核過程中，會全面核算申請人所有借貸的供款金額，這其中既涵括了按揭供款，也包含其他類型的貸款，目的在於保證申請人的總還款金額不會超過其每月收入的 50%。即便如今壓力測試已被取消，但 DSR 的上限規定依舊有效，所以申請人務必把控好按揭供款處於合理範圍之內。打個比方，假設申請人的月收入為 HK$50,000，那麼其按揭以及其他貸款的合計總還款金額就不得超過HK$25,000 。
尤其需要留意的是，對於年長的申請者，銀行一般會採用「75 減」年齡的方式來計算其最長還款期限。比如，一位 65 歲的申請者，按照此規則，其最長還款期為 10 年（75 - 65）。這就導致其每月供款金額會大幅提升，進而對 DSR 的計算產生明顯影響。以一個價值 550 萬的物業為例，若按揭成數為 50% ，供款期 10 年的情況下，每月還款額為 HK$27,194 ，而倘若供款期是30年，每月還款額則僅為HK$12,349 。由此可見，年長的申請者在申請按揭時，更要格外關注供款期限對 DSR 的影響。
2. 信貸記錄與評分
信貸記錄亦是銀行評估按揭申請的一個至關重要的因素。銀行在審核時，必定會查閱申請人的信貸報告，一旦申請人的信貸評分較低，就極有可能致使其按揭申請遭到拒絕，或者貸款額度被降低。例如，申請人若存在拖欠信用卡欠款或者其他貸款的情況，就會使得自身的信貸評分下降，從而對按揭審批結果造成不利影響。依據環聯（TU）的信貸評分體系，信貸評級從 A 至 J 級劃分，其中 A 級為最高等級，J 級為最低等級。要是申請人的信貸評分低至 G 級或者更低，銀行很可能會拒絕批出按揭貸款，亦或是要求其支付更高的利率。
另外，銀行在計算 DSR 時，會將申請人所有尚未清還的貸款以及信用卡分期還款金額，統統計入總還款金額之內。例如，若申請人每月需要支付 HK$5,000 的信用卡分期款項，銀行在計算 DSR 時就會將這筆支出考慮在內，如此一來，就會降低申請人所能承擔的按揭貸款額度。所以，申請人在申請按揭審批之前，最好能夠將所有欠款清償完畢，以此提升自身按揭申請的獲批機率。
3. 首期資金來源
首期資金的來源同樣是銀行審批按揭時的一項重要考量因素。根據香港金融管理局的相關規定，首期資金不能源自借貸，一般常見的資金來源主要有個人儲蓄、他人贈與或者出售物業所得。銀行通常會要求申請人如實申報首期資金的來源，並且查閱相關的證明文件。一旦發現首期資金是通過借貸獲取的，那麼其按揭申請很可能會被銀行拒絕。
對於年長的申請者而言，首期資金的籌備尤為關鍵。由於銀行一般不會向年滿 60 歲及以上的人士批出高成數的按揭貸款（高於 6 成），所以年長者往往需要準備一筆相當可觀的首期資金。例如，若物業價值為 HK$1,000萬，按揭成數為60% ，那麼首期資金就需要達到HK$400 萬。故而，年長的申請者應當提前做好首期資金的規劃，以確保資金來源合法、合規。
二、按揭前的借貸策略
1. 避免按揭前借貸
在按揭審批期間，申請人應當盡量避免申請其他類型的貸款，以免新增的負債對自身的 DSR 造成不良影響。銀行在審批按揭貸款的過程中，會詳細查閱申請人的信貸報告，一旦發現有新增加的貸款記錄，銀行很可能會認為申請人的財務狀況不夠穩定，進而拒絕批出按揭貸款。
再者，申請人應提前將信用卡欠款以及其他債務清償完畢，以保證自身的信貸記錄良好。比如，若申請人存在尚未清償的信用卡分期款項，建議在按揭審批之前將其全額還清，這樣可以有效釋放自身的借貸能力。根據環聯的相關數據顯示，在清還欠款之後，信貸評分通常需要數周的時間才能完成更新，所以申請人務必提前採取行動。
2. 妥善規劃首期資金
首期資金是成功置業的關鍵所在，申請人必須保證首期資金的來源合法、合規。對於年長的申請者來說，首期資金的籌備顯得尤為重要。鑒於銀行一般不會向 60 歲及以上的人士批出高成數的按揭貸款，所以年長者往往需要準備較多的首期資金。例如，若擬購物業價值為 HK$1,000萬，按揭成數為60% ，則首期資金需達到HK$400 萬。因此，年長的申請者應提早對首期資金進行合理規劃，切保資金來源符合相關規定。
三、按揭後的借貸選擇
1. 裝修貸款與私人貸款
在按揭申請獲得批准之後，申請人可能會因為房屋裝修或者購買傢具等需求而需要額外的資金。此時，裝修貸款和私人貸款就成為了較為常見的借貸選擇。裝修貸款通常具有貸款金額較高、還款期限較長的特點，但其利率相對也比較高；而私人貸款的利率一般較低，然而其貸款金額往往有限，更適用於小額的資金需求。
舉個例子，若申請人需要 HK$200,000用於房屋裝修，選擇裝修貸款的話，其還款期限可能長達60個月，但年利率或許會高達10% 。相比之下，私人貸款的年利率可能僅為5% ，但最高貸款額度通常僅為HK$100,000 。所以，申請人需要根據自身的實際需求，仔細權衡之後選擇合適的貸款類型。
2. 借貸注意事項
在按揭獲批之後，申請人需要把控好按揭貸款以及其他貸款的合計總還款金額，使其不超過自身每月收入的 75% - 80% 。銀行在審批新的貸款申請時，會對申請人的總還款金額進行核算，若總還款金額超過了其每月收入的 80% ，那麼這筆新的貸款申請很可能會遭到銀行的拒絕。
此外，申請人在選擇還款期限時也需謹慎，要避免因選擇過長的還款期限而承受過高的利息負擔。比如，若申請人選擇了 60 個月的還款期限，其最終支付的總利息支出可能高達貸款金額的 30% 。因此，申請人應當依據自身的財務狀況，選擇最為合適的還款期限。
四、特殊情況與解決方案
1. 按揭保險與豁免自住要求
使用七成以上按揭的申請人需購買按揭保險，保費視貸款額和年期而定。例如，若貸款額為HK$1,000萬，按揭保險費可能高達HK$100,000。此外，按揭保險豁免自住要求為特殊情況的申請人提供靈活性。例如，若申請人失業或家庭變動，可申請豁免自住要求，將物業出租。這為申請人提供了額外的收入來源，有助於緩解財務壓力。
2. 信貸評分低者的替代方案
信貸評分低的申請者借貸常遇阻，晉領財務的免TU網貸是理想出路。晉領財務持有放債人牌照（0110/2024），在香港金融借貸領域信譽良好。
免TU貸款最大亮點是不查申請者信貸報告。傳統銀行的借貸依賴信貸評分，把信貸不佳者擋在門外，而晉領財務打破這一限制。不管是曾經還款延遲、卡數過高，還是其他原因致使信貸評級差，都有機會申請到免TU貸款。
免TU貸款的審批流程便捷且高效。全程線上操作，申請者在線填寫資料、上傳基本資料，即可完成申請。晉領財務有專業審核團隊，運用先進風險評估系統，最快15分鐘就能完成批核，批核通過馬上可提取現金，迅速解決資金需求。
免TU貸款的費用方面，晉領財務秉持透明原則。申請時，利息、手續費等所有貸款費用都會清晰列出，絕無隱性收費，申請者能清楚知悉借貸成本，做出明智決策。
晉領財務的免TU貸款提供靈活的還款設定，期限從4個月至36個月，申請者可按自身每月收入、支出等實際經濟狀況，選擇最合適的還款期限。更貼心的是，若申請者日後經濟改善想提前還款，晉領財務承諾不收取任何罰息。免TU貸款的額度高達HK$100萬，除了為中小企解決資金周轉難題，晉領財務還憑藉業主免TU貸款、學生免TU貸款、公務員免TU貸款等多元服務，助力各種群體實現財務目的，同時能充分滿足創業資金周轉、個人卡數短期周轉等需求。
五、結語
在不同經濟環境下，置業與借貸策略需靈活調整。按揭前，務必避免不必要借貸，同時保證首期資金合法合規；按揭後，要合理規劃借貸，將總還款額控制在入息比例之內，如此才能維持財務健康。平時還需注重保持良好信貸記錄，這將大大提升按揭獲批機會。提前做好財務規劃，主動清還債務，有助於優化信貸評分。免TU財務等替代方案，因其具有不查信貸報告、審批快速等特性，在特定情況下可解燃眉之急，需依據個人實際經濟狀況審慎考量。若能向專業人士諮詢，更可掌握最新按揭政策及借貸選擇，為自身財務決策提供有力支持。
附錄
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